商品流通、金融、商業服務與旅游業是香港公認的四大支柱產業，多年來一直是香港經濟增長的主要原動力。與其他三大產業發展長期保持均衡、穩定不同，商品流通產業近年來陷入了兩極分化的困境。

香港的商品流通產業可分為物流倉儲與零售兩大陣營。物流倉儲陣營所依托的香港維多利亞港航運優勢，受到深圳、上海、廣州、天津等內地港口的沖擊，繼香港本地工業徹底退出后，物流業也在2011年開始出現衰退，連續5年港口集裝箱吞吐量出現同比下滑。

而零售陣營則得益于香港旅游業長時間的高歌猛進，成為了香港最重要的經濟增長點。2014-2018年，香港約有470萬平方呎豪華購物中心落成，平均每年95萬平方呎。相對之下，同期只有約300萬平方呎倉庫完工，平均每年只有60萬平方呎，重零售、輕物流的經濟模式可見一斑。 

知名地產服務投資公司——世邦魏理仕發布報告指出，自2014年以來，香港本地的倉庫空置率長期在0.3%-1%之間浮動，且有逐步走低的趨勢。

低空置率直接體現了香港倉儲業供不應求的狀況，并且這種狀況有愈演愈烈的趨勢。對此，世邦魏理仕表示：“長此以往，如果香港倉儲空間仍然十分有限，零售商和物流運營商很可能別無選擇，只能搬遷至其他地區，比如香港北面，甚至是深圳”。我們回顧香港倉儲業過去20年的發展變遷軌跡，可以發現這個判斷跟香港新建倉儲中心的地理位置變遷軌跡是相符的，香港大型倉庫的選址，逐漸由港口周邊遷往更“地廣人稀”、更靠近內地的北部地區，港口周邊的九龍、觀塘等區域，則逐漸成為旅游購物的“圣地”。

2016年6月，一則“香港一座200㎡的迷你倉大火燒了108小時，兩名消防員殉職”的新聞震撼了中港兩地的物流行業，也讓迷你倉這個名詞開始為內地民眾所知。

災后，香港政府巡查了全港885個倉庫，并向其中275個倉庫發出了1380張緊急火警隱患整改通知，一時輿論嘩然，香港倉儲環境與安防措施受到了廣泛的質疑，給香港倉儲業務的前景蒙上了沉沉的陰影。面積更大、費用更低、數字化程度更高的內地保稅倉庫，逐漸成為了海外企業保稅集貨的另一個更優的選項。

房價——扼殺香港倉儲業的禍首

作為全球房價最貴的城市之一，香港的高房價貌似永遠摸不到天花板，一間9㎡不到的房間要340萬RMB，本島一個停車位要451萬RMB，這種新聞每過一段時間都會被刷新成更夸張的數字。 

對于民眾來說，過高的房價吞噬民間消費和投資能力與意愿，使香港本地經濟面陷入全面通縮狀態，政府不得不轉向依賴游客的旅游消費，以維持零售行業的穩定增長。而對于企業來說，由于香港房價的持續攀升，而香港倉庫用地持續短缺，更使得倉庫租金進一步攀升。高昂的倉租，迫使企業不得不將倉庫漸漸遷移至遠離市中心的周邊地帶；如今，深圳、東莞兩地的倉庫管理水平不輸香港，但其房價和倉租只有香港15%-33%，這個差距已經足以讓企業考慮將香港倉遷移至內地了，在中國海關跨境清關手續日漸簡化的情況下，這個趨勢會愈演愈烈。

港倉遷移的下一站——莞深 

以電子行業為例，2017年之前，電子企業大多會在香港租用倉庫接收海外的貨物，再聯系深圳路迪斯達供應鏈管理有限公司等供應鏈平臺上門取貨，一站式清關、交貨，最快只需6小時，效果比較理想。但是由于香港倉租高昂，并且遠離珠三角的制造工廠，運輸費用不菲。相較之下，如果把集貨倉設置在深圳、東莞兩地的保稅倉，可以解決倉儲和運輸的成本難題，同時，提升運營效率。粵港澳大灣區政策的出臺，將大大加速大灣區內經濟一體化進程，香港的流通集散中心地位逐漸過渡至內地也是順理成章的結果。 

香港倉儲業中心的遷移“軌跡”，是因香港房價而驅動的，一路向北并持續進行。他的下一站，取決于企業能否在粵港澳大灣區中找到倉租便宜、交通便利、新興產業集群發達，并且能夠滿足企業效率需求的區域。成本與效率更均衡（房價更低）的深圳、東莞，才是未來最理想的亞太集散中心！

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